건물의 증축과 근저당권의 범위

건물을 증축할 경우 건물주는 등기를 해야 한다. 건물주는 두 가지 선택을 할 수 있다.

(1) 구분소유등기
(2) 건물표시변경등기

(1)번을 선택할경우, 증축된 부분은 별도의 구분소유대상이 된다. (2)번을 선택할 경우 증축된 부분은 기존건물의 일부가 된다. 무엇을 하던간에 건물주의 자유이지만 근저당권이 설정되어 있는 경우라면 문제가 있다.

건물의 증축 이전에 근저당권이 설정되어 있는 상태에서 (1)번과 (2)번의 경우를 생각해 본다.

기존 건물은 1층이고 2, 3층이 증축된 상황을 예로 들어 보자.

[1] 근저당권 설정 -> 건물 증축 -> 증축된 부분 구분소유등기

증축된 2, 3층과 1층이 구분소유로 등기가 되어있다면 기존의 근저당권은 1층에만 미친다.

 

[2] 근저당권 설정 -> 건물 증축 -> 증축된 부분 건물표시변경 등기

증축된 2개층을 건물표시변경 등기를 했다면 1층 부터 3층까지 전체가 한 개의 건물로 취급된다. 따라서 기존에 설정된 근저당권은 증축된 부분에도 미친다.

결국, 증축된 부분을 구분소유할 수 있는 대상으로 할것인가 전체건물의 일부로 할 것인가는 어떤 등기를 하느냐에 따라서 달라진다. 그 등기의 영향을 받아서 근저당권의 범위도 달라진다.

[2] 번과 같은 경우 기존의 근저당권이 증축된 부분에도 당연히 미치므로 , 증축된 부분에도 근저당권이 미친다는 새로운 근저당권 설정등기를 할 필요가 없다. 또, 그렇게 변경하더라도 그 등기는 무효이다.

근저당권자가 하나만 있다면 나중에 한 등기가 무효가 되더라도 먼저 한 등기가 유효하므로 상관이 없지만 근저당권자가 여러명이라면 문제가 복잡해진다.

근저당권자가 둘(제1근저당권자, 제2근저당권자)이고, 건물이 증축된 후 각각 근저당권 설정 변경 등기를 했다고 하자. 원래의 근저당권 순위는 제1근저당권자가 1순위이지만 , 건물 증축후 제2근저당권자가 먼저 근저당권이 증축된 건물에 미친다는 근저당권 설정 변경을 했다고 하자. 이경우 문제는 증축된 부분에 대해서 근저당권의 순위가 역전되느냐이다. 1층은 원래의 순위를 따르지만 2, 3층은 먼저 변경등기를 한 순위를 따르는가?

[대법원 98다32540] 

기존 건물에 관하여 증축 후의 현존 건물의 현황에 맞추어 증축으로 인한 건물표시변경등기가 경료된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 소유자는 증축 부분을 구분건물로 하지 않고 증축 후의 현존 건물 전체를 1개의 건물로 하려는 의사였다고 봄이 상당하고, 이 경우 증축 부분이 기존 건물의 구성 부분이거나 이에 부합된 것으로서 기존 건물과 증축 후의 현존 건물 사이에 동일성이 인정된다면, 위 건물표시변경등기는 증축 후의 현존 건물을 표상하는 유효한 등기라고 할 것이고, 또한 기존 건물에 대하여 이미 설정되어 있던 저당권의 효력은 법률에 특별한 규정이나 설정행위 등에 다른 약정이 없는 한 증축 부분에도 미친다고 할 것이므로 기존 건물에 설정된 저당권의 효력을 증축 부분에 미치게 하는 취지의 저당권변경등기를 할 수 없는 것이고, 설사 그러한 등기가 경료되었다고 하더라도 아무런 효력이 없으며, 한편 증축 부분이 기존 건물의 구성 부분이거나 이에 부합된 것이 아닌 별개의 건물이고 이를 구분건물로 할 의사였다면 구분건물로서 등기를 하여야 할 것이지 건물표시변경등기를 할 수는 없는 것이므로, 그 건물표시변경등기가 경료된 후 기존 건물에 설정된 저당권의 효력을 증축 부분에 미치게 하는 취지의 저당권변경등기를 하였다고 하더라도 그 저당권의 효력이 별개의 건물인 증축 부분에 미칠 수는 없다.

대법원에서는 건물주가 건물표시변경 등기를 했기 때문에 전체가 1개의 건물이고, 기존의 근저당권은 건물 전체에 미친다고 보았다. 그렇기 때문에 나중에 한 저당권변경등기는 무효라고 보았다. 그렇다면 증축된 부분에 대해서도 여전히 기존의 순위를 따르게 된다. 따라서, 제1저당권자가 2, 3층에 대해서도 1순위가 된다.

참고로 증축된 부분이 기존 건물에 부합되었다면 경매목적물로 평가되지 않았다고 해도 경락인은 증축된 부분의 소유권을 취득한다. 저당권이 증축된 부분에도 미치기 때문이다. (대법원 2000다63110)